Стандарт ВОМА

                                        Стандарт BOMA (БОМА) – основной способ расчета офисных площадей 

Североамериканская организация владельцев офисной недвижимости BOMA (Building Owners and Managers Association) издает и способствует популяризации стандарта с 1916 года. Метод BOMA давно стал основным в сфере оценки коммерческой недвижимости: как торговой, так и офисной, бизнес центры. Последний раз стандарт редактировался в 1996 году и был опубликован под рабочим названием ANSI/BOMA Z65.1-1996 (Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings). Стандарт был усовершенствован для точного расчета площади логистических парков и складов в 2004 году и был выпущен под названием BOMA/SIOR 2004 (Measuring Floor Area in Industrial Buildings).

Какой метод расчета площади выбрать: метод БТИ, СНИПы или стандарты BOMA. Многие специалисты рекомендуют использовать стандарт BOMA для расчета площадей. Причин этому выбору много:

• Последняя редакция стандарта БОМА вестибюли, складские и технические помещения, спортивные залы, т.е. площади, ранее не рассматривавшиеся как часть помещений, сдаваемых в аренду. Также к вашим услугам чрезвычайно информативные, простые в использовании чертежи каждого этажа.
• Рост арендной платы при аренде офисов заставляет арендаторов иметь ясное понятие о  занимаемой ими площади и о факторах, влияющих на арендную плату. Более того, практически все зарубежные арендаторы прекрасно знакомы с методом расчета площадей согласно стандарту БОМА, что очень существенно при заключении договоров.
• По стандарту БОМА вы сможете сравнить свое здание (помещение) с другими, поскольку это наиболее часто применяемый в индустрии стандарт, на его основе исчисляется арендная плата.
• Вы также сможете рассчитать коэффициент будущего объекта по расчетам БОМА еще на стадии проектирования здания, в случае чего скорректировать планировку, чтобы здание отвечало всем требованиям заказчика.

 Единый государственный стандарт обмеров помещений в России, БТИ (бюро технической инвентаризации) был разработан еще в СССР. Этот стандарт имеет ряд недостатков: не учитывает потребности коммерческой недвижимости, в частности, новых офисных зданий с хорошо развитой инфраструктурой, набором дополнительных возможностей и услуг для арендатора. Именно поэтому стандарт BOMA сегодня является универсальным решением.

В процессе расчета приходится сталкиваться с множеством тонкостей, спорных моментов и нюансов. Одним из этих тонких моментов метода БОМА является четкое определение верных границ арендного помещения. Если БТИ предлагает вычитать колонны из площади периметра, то стандарт БОМА включает колонны в арендную площадь. Кроме того, арендатор еще платит и за площадь стен, а общая стена между арендаторами делится между ними пополам. От всех этих аспектов и зависит итоговый коэффициент здания, по-другому называемый, коэффициент потерь площадей, коэффициент эффективности использования площади, Floor R/U Ratio, коридорный коэффициент. Точное следование стандарту помогает сделать максимально точный расчет.

Понятие коэффициента здания.

Как правило, современные офисные здания имеют коэффициент значением от 1.05 до 1.25. На его величину влияют разные факторы, в том числе, размер входной группы, ширина лифтовых холлов, коридоров, лестниц и т.п. Чтобы лучше уяснить ситуацию, приведем пример: при занимаемой площади 100 кв.м и при коэффициенте 1.15 арендатор будет выплачивать стоимость 115 метров. Логично, что чем ниже коэффициент, тем выгодней используются площади помещения, тем привлекательнее объект для арендатора.

Основные термины стандарта BOMA (ansi/boma z65.1-1996). Представим вашему вниманию перечень терминов, используемых в стандарте BOMA, для лучшего ознакомления с его основами.

Finished surface (отделанная поверхность) – это подготовленная к эксплуатации поверхность пола, потолка или стены (стеклянная, в том числе), за вычетом толщины любых особых материалов покрытия, таких, например, как дощатая обивка, панели, ковровое покрытие.

Dominant portion (доминантная часть) – это та часть внутренней отделанной поверхности, которая занимает более 50% вертикального расстояния между полом и потолком и относится к постоянной наружной стене здания.  Если 50% не достигает ни одна из поверхностей или наружная стена здания – не вертикальная, тогда отсчет ведется от места пересечения с чистым полом.

Gross building area (общая площадь здания). Собственно это же и означает. Величина очень редко используется в арендных целях.

Gross measured area (общая обмерная площадь). Величина, указывающая на общую площадь здания, которая ограждена доминантной частью. К ней не относятся погрузочные платформы, парковочные зоны за границами линии здания. Эта величина рассчитывается поэтажно, для аренды практически не используется.

Major vertical penetrations (главные вертикальные сквозные проемы) – это лифтовые шахты, трубо- и дымоходы, лестницы, воздуховоды и стены, ограждающие их. Под это определение не подпадают световые шахты, атриумы и им подобные сквозные проходы над чистым полом. Также сюда не входят вертикальные сквозные проемы, предназначенные для личного использования арендатором, разместившимся более чем на одном этаже офисного помещения. Вертикальными проемами не являются отверстия для электропроводки или телефонных кабелей, конструктивные колонны, элементы водопроводных коммуникаций.

Floor rentable area (арендная площадь этажа) – это результат вычитания главных вертикальных проемов на этаже из общей площади этажа. Чаще всего, эта величина не меняется за все время эксплуатации здания, на которую редко влияют изменения размеров и планировки коридоров.

Usable area (полезная площадь) – это обмерная площадь торгового, общественного или офисного помещения на этаже. Полезная площадь целого этажа состоит из суммы полезных площадей всех помещений.

Office area (офисное помещение). Предназначено для размещения в нем персонала и мебели. Для определения его площади должно быть выполнено дополнительное измерение.

Store area (торговое помещение) в офисном здании подходит для размещения там торгового зала.

Building common area (общественная площадь здания) – это совокупность помещений, площадь которых не входит в число офисных или торговых помещений каждого отдельно взятого арендатора. В этих помещениях могут находиться основные и дополнительные вестибюли, зоны стоек охраны, веранды, канцелярии, комнаты для пожарной охраны, атриумные пространства, закрытые дворики за границами внешних стен, служебные и технические зоны, конференц-залы, комнаты торговых автоматов, рекреационные и спортивные центры, обеденные зоны, душевые, раздевалки, помещения со специальным инженерным оборудованием. Не входят в общественную стоимость здания стоянок, погрузочные платформы за чертой здания, а также основные вертикальные проемы.

Floor usable area (полезная площадь этажа) – это совокупность полезных площадей всех торговых, общественных и офисных помещений на этаже. Величина полезной площади может меняться в период эксплуатации здания, в зависимости от сокращения или расширения коридоров, перепланировки этажей.

Floor common area (общественная площадь этажа). В эту площадь входят такие помещения на этаже, как электрощитовые, умывальные, уборные, лифтовые тамбуры, автономные телефонные станции, служебные инженерные помещения, общественные коридоры для арендаторов на этом этаже.

Floor R/U Ratio (R/U коэффициент этажа). Этот коэффициент показывает отношение общей арендной площади к полезной площади. Может наглядно показывать степень преобразования полезной площади в общую арендную.

Basic rentable area (основная арендная площадь). Состоит из двух частей. Первая – полезная площадь: общественные, офисные и торговые помещения в здании. Вторая часть – соответствующая доля общественной площади этажа. Basic rentable area вычисляется путем умножения полезной площади здания на коэффициент этажа.

Building rentable area (арендная площадь здания) равняется сумме всех арендных площадей на этажах.

Building R/U ratio (R/U коэффициент здания) – это отношение арендной площади к полезной. Этот коэффициент помогает распределить общественные помещения здания.

Rentable area (арендная площадь). Этот показатель описывает полезную площадь торгового (офисного) помещения с учетом его доли в общественной площади этажа, а также здания, в целом.

R/U ratio (R/U коэффициент) – это коэффициент преобразования. В результате его применения к полезной площади выходит арендная площадь торгового или офисного помещения.

 Усовершенствованный стандарт БОМА.

Когда в стандарт БОМА вносят изменения по ряду причин, то он считается модифицированным. Есть несколько способов модификации:

1.    Классификация площадей. Пример: по стандарту BOMA балконы не являются объектами аренды, однако нередки случаи, когда арендодатель сдает балкон арендатору по обоюдному согласию. В таком случае его балкон можно трактовать как полезную площадь этажа.

2.    Распределение общедоступных мест

3.    Измерение площадей.

 BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004). Отличается от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 тем, что разработан специально для складских комплексов и площадей, логистических парков. Он предусматривает две различных методики расчета площадей. Выбирать нужную методику необходимо исходя из типа конструкции объекта и климата.Первая методика применяется при наличии необходимости полного обмера огражденных промышленных зданий, где обычно имеется кондиционирование и отопление воздуха.Вторая методика востребована, когда происходит обмер промышленных зданий с преимущественно бесстеночными конструкциями в условиях теплого климата. Эта методика чрезвычайно проста, что позволило использовать ее для обмера огражденных со всех сторон промышленных зданий.

Большая часть терминов взята из стандарта BOMA  для офисных зданий.

Физические обмеры.

 Строительной документации может быть мало, чтобы грамотно рассчитать площади с помощью стандарта БОМА. Каждое здание имеет свои особенности, такие как возраст объекта, квалификация застройщика, тип конструкции и т.д. Очень часто серьезные доработки на местах после строительства нигде не документируются. Впрочем, проверки самых важных размеров может быть достаточно, чтобы предотвратить конфликтные ситуации в будущем.Когда все обмеры произведены, все чертежи обновляются согласно новым, уже проверенным размерам, готовится документация, на основе которой и происходит расчет по стандарту BOMA.Кроме того, важно досконально знать функциональные особенности всех помещений в здании.